전세계약 전후 주의점 및 경험담

오늘은 3번의 전세계약을 하면서 겪었던 일들에 대해 이야기 하겠습니다.

전세계약은 보통 월세를 살다가 목돈이 조금 모였을때 반전세 혹은 전세대출을 낀 계약을 하게 되는데요. 저도 월세를 살다가 전세대출을 통해 계약을 한 케이스였습니다. 그래서 전세 계약할때와 전세 만기시 많은 분들이 겪으실 상황등을 몇가지 정리 해 보겠습니다.

1. 전세 계약 전

부동산을 통해 계약을 하시는분들은 알아서 준비를 잘 해줍니다. 그래도 제일 중요한 몇가지 서류는 직접 확인해보는것도 좋은 방법입니다. 서류 중 제일 중요한건 계약서겠죠?

계약서의 경우 시간이 들더라도 쭉 정독을 해 보는게 좋습니다. 시간에 쫓겨 급하게 싸인한 후 추가하거나 빼야될 항목들이 생각나기 마련이거든요. 계약 전 집주인과 구두상으로 합의된 내용은 계약서에 추가하는게 제일 좋습니다. 구두상의 약속은 계약이 끝나면 언제든지 모르는척 할 수 있기 때문이죠. 저도 도배나 샤워기 헤드등 구두상으로만 약속을 받다보니 제 돈을 들여서 해야하는 상황이 발생하더라구요.

그리고 대출 없이 계약을 하는 경우 계약 1시간전쯤 등기부등본과 건축물대장을 한 번 보는것도 좋은 방법입니다. 등기부등본의 경우 열람은 700원, 발급은 1000원의 비용이 발생하는데요. 최소 몇천만원의 전세금이 걸리는 상황이다보니 한 번 확인해주면 좋습니다. 부동산에서 신경 써 주긴하지만 제가 직접 확인하니 안심이 되더라구요. 건축물 대장의 경우 무료발급이 가능한데요. 확인해봐야 하는 이유는 내가 계약하려는 곳이 혹시 가건물이 아닌가? 서류상으로 존재하는 장소인가를 확인하는 작업이라고 보시면 됩니다.

(건축물대장 발급)

http://www.gov.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&HighCtgCD=A09005&CappBizCD=15000000098

(등기부등본 발급)

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

등기부등본과 건축물대장을 보고 나면 집주인의 인적사항을 확인 할 수 있는데요. 이 정보를 확인하면 좋은점은, 전세금 이체시 통장의 주인과 집주인의 정보가 일치하는지 확인가능하다는 점입니다. 가끔 부동산에서 중간에서 장난쳐서 돈을 빼먹는경우가 있다고 하더라구요. 분명 집주인이랑 계약했고 돈을 줬다고 생각했지만, 결론은 내 돈만 빼앗기는 상황이 생길 수 있기때문에 꼭 이름을 확인하고 입금하시기 바랍니다. 그리고 원칙적으로 대리인이 계약을 하러 올 경우 인감증명서 첨부가 꼭 필요합니다. 계약은 집주인과 꼭 하셔야 됩니다.

2. 전세 계약 연장

전세 계약 연장의 경우 두가지가 있습니다. 계약서에 문구를 넣고 연장하는 경우와 묵시적 갱신인데요. 계약서는 집주인과 나 두장이 존재합니다. 재계약 시 두 장의 계약서를 한 자리에 가져와서 같은 내용을 같은 위치에 적어주고, 인감도장을 찍어 계약을 마무리합니다. 저는 1번 해 본 경험이 있는데, 대출 연장시 꼭 재계약된 서류를 은행에 제출해야 되기 때문에 묵시적 갱신을 하지 않고 재계약을 했습니다. 사실 이 문제에 대해 저는 묵시적갱신이 된다면 은행에서도 자연스럽게 계약이 연장된다고 생각 했었는데, 결론은 2년마다 재계약을 해야 한다였습니다. 

3. 전세 계약 만기

사실 이 과정에서 많은 문제가 발생합니다. 보통의 과정은 이렇습니다. 전세 계약 만기 2개월전 집주인에게 전세 만기 통보를 합니다. 그럼 집주인은 다음 세입자를 구하기 위해 부동산에 집을 내 놓습니다. 그 후 구한 세입자가 전세금을 집주인에게 입금하면 제가 돈을 받아 이사를 가게 됩니다. 아마 현금이 많지 않은 집주인은 이런 식으로 처리하려고 할 것입니다. 하지만 이 경우 문제가 일어날 확률이 높습니다.

1. 전세가가 떨어졌지만, 돌려줘야 할 금액이 더 큰 경우

전세금을 내려서 세입자를 구할경우 그 차액만큼을 구할 시간이 필요합니다.

2. 세입자를 구하지 못한 경우

전세금을 돌려주기 위한 대출은 은행에 존재합니다. 하지만 집주인은 대출을 꺼립니다.

이 두상황 모두 집주인은 돈을 주지 못하겠다고 버티는 경우가 발생 했습니다. 1번의 경우 여분의 돈과 신용대출을 통해 다음 전세계약을 구한 다음, 내용증명을 보내고 법무사를 통해 대출에 대한 이자와 지연금 및 전세금을 받는데 걸린 시간이 7개월이였습니다. 그나마도 집을 경매에 넘기기 직전까지 버티다가 돈을 받을 수 있었습니다. 2번의 경우 전세금을 받아서 이사를 가야 할 상황이라 2달전부터 통보를 하고 다음집 계약까지 마친 상황이였는데요. 이사 5일전부터 집주인은 전세금을 줄 수 없다는 말을 하였습니다. 다음 집 계약금이 걸려있고, 대출도 승인 난 상황이였는데 말이죠. 전세에서 매매로 가는 과정이라 전세대출을 갚아야 디딤돌 대출이 가능한 상황이라 난감한 상황인데, 집주인은 3일전부터 전화도 받지 않더라구요. 급하게 이리저리 알아보니 또 저번과 같이 법무사를 통해 상담받은 뒤 소송을 해야하는 상황까지 되어 버렸습니다. 분명 계약전에 집주인이 원하는 시기에 돈을 넣어준 기억이 있는데 돌려 받는건 왜이리 힘든지 모르겠습니다. 돈을 돌려받을 때 제일 중요한게 계약이 끝났다고 전입신고를 다른곳으로 하면 안된다는 사실입니다. 전입신고는 내가 그 장소에 살고 있다는 증거이고, 서류상으로 나를 보호해주는 하나의 장치입니다. 이거 하나만 기억하시면 됩니다. 돈을 받기 전 전입을 다른곳에 해서는 안된다. 만약 하더라도 직계가족을 그 곳에 남겨두고 가야한다.

제가 들은 내용은 이렇습니다.

집주인 : 지금 당장 내줄 돈이 없다. 돈을 내주려면 전입을 다른데로 빼주라. 그러면 내 집을 담보로 대출을 받아서 주겠다.

나 : 그럴수 없다. 돈을 받지 못했는데 전입을 왜 빼야 하는가?

집주인 : 그러면 지금은 돈을 줄 수 없다.

나 : 은행에서는 전세금을 주기위한 대출이 존재한다. 그 대출을 이용해보라.

집주인 : 안된다. 아까 말한대로 해야한다.

이 상황에서 전입신고를 다른곳으로 한다면 집주인에게 제 전세금을 바치는꼴입니다. 전세 만기 전 이사시 꼭 한 번 더 생각하세요.한 번의 실수로 지금껏 모은 돈을 모두 잃을 수 있으니 조심해서 계약금을 받아내야 하겠습니다.

이런 상황을 대비해서 해야할 작업이 있습니다.

1. 전입신고 + 확정일자

2. 전세권설정

3. 전세보증보험 가입

위 3가지를 해 놓으시면 최소한 돈을 잃어버리는 일은 없을것입니다.